现在别墅行情早就翻天覆地了

时间：2025-12-13 13:21:24    点击量：

　　但如果你问我，对于当下地产行业而言，还有哪个产品品类可以凭借“重做式”创新，从而打破存量困局

　　最近我们发表了一篇10万+关于卖房置换的帖子，各位去看评论留言点赞最多的置换路径

　　也因为过去早期城市化过程中，特别是郊区和城市边缘土地供应较为宽松，所以很长一段时间别墅产品的潜台词，就是和“好山好水好无聊”划等号

　　“限墅令”在容积率层面已经实质性放宽的同时，低密地块明显往城市中心集中式供应

　　今年上海闵行紫竹地块、杭州的未来科技城，以及苏州工业园区等多个城市核心地段

　　从供给侧就决定了无论是塔尖改善用户，还是对于未来开发商，如果能够在别墅设计和创新上进行差异化

　　而是在产品研发内部，开始围绕规划理念、产品配比，以及重塑别墅单体营造等多个维度进行体系化革新

　　另外也因为别墅产品满足的客户本就以改善型、奢侈型需求居多，对价格敏感度反而较低

　　哪怕更为特殊的上海风貌别墅，也能去到单价20+万/平，套均成交动辄1个亿小目标

　　无论是上海汤臣君品、海南仁恒長天雲汀、苏州星合晋墅，还是顺德华润澐璟、南通招商和园、紫园

　　项目操盘手告诉我从拿地到确定历时6个月，才有了最终呈现的1个解决方案，选择将高层和叠墅基本按照1:1进行产品配比

　　主入口不用传统的大门头，而是往后退让，做步入式环岛，就用一棵近百年香樟和千平尺度，让你自然慢下来

　　给到客户归家一个循序渐进的融入感，还让对面的金鸡湖公园和湖景自然成为项目的延伸

　　第二，来自结构层变化，区别普通会所是直接建造在建筑楼栋之下，再做下沉式处理，会所四至都被高层建筑遮挡

　　第三，也因为大尺度+结构调整之下，星合也成了那个项目设计最会利用光影的执笔人

　　这样的社区感也并非是牺牲洋房成全墅院的规划逻辑，在南通招商紫园，我们同样看到整个洋房采用一层一户的规划非常阔绰

　　另外结合四代宅新规，项目没有把注意力放在比拼面积附赠，露台采用南北奇偶层交错的形式，从而保证视线互不打扰的同时

　　应该是有的，毕竟面对一块完整且容积率1.0的土地，是选择做货值还是拒绝容积率从而交付给业主更好的墅区生活

　　因为对于曾经购买别墅客群而言，关注是“花园更大”、“露台更多”、“送面积”，这导致大部分用户甚至开发商，也不愿意花成本去做单体创新的优化

　　再比如明明是私享叠墅，但总是楼梯共享、设备间共享、入口邻近甚至交叉，墅区的私密感全无

　　成为当下最值得做、也最可能拉开行业差距，甚至最容易形成构筑产品护城河的创新方向

　　第二，改变的并非只有地下空间，项目又非常大胆将光厅触角向上延伸至地上，串联起地上及地下两层

　　第三，也因为这样的错位排布关系，对于未来生活在别墅的业主而言，极大丰富了内部空间趣味性

　　无论你站在一楼客餐厅享用午餐，还是邀请二三好友在茶室品茶，俯看整个花厅整个地下视线都可以更好穿透

　　整个光厅的存在就如同房子的心脏，把日常生活最重要的生命之源光、空气、水分置入到建筑内核

　　在现场沟通操盘手就明确指出，之所以能称之为创新，就是为了解决别墅用户的真实痛点

　　但也因为叠墅彼此叠合的逻辑，上叠需要靠电梯到达顶部，中叠则被夹在中段，而下叠又需要从地面进入，所以每一户的归家路径都必须汇聚在同一前厅或同一动线体系

　　而这背后的代价，就是招商为整个社区149户对应打造了149户电梯，极大的成本投入

　　不解决痛点的创新也将很难产生溢价，这也是为什么我们一直认为当下对于产品创新的研判

　　最后，如果说以上设计方式都偏向别墅产品大规划或者结构调整，这里我们也给大家总结以下三个点状创新

　　在满足土地规划和建筑法规的条件下，耳房成为当下很多别墅产品重塑产品体系的关键点

　　在保利外滩序不仅有南北双花园的加持，有没有发现整个户型外向呈现出一个凹字型

　　对于一层住户，耳房的存在可以最大程度将整个外部花园景观拥抱在内，而对于二层空间

　　根据克而瑞数据，2023年叠墅项目精装交付占比从两年前仅超20%，提升至71.4%

　　作为后来者，中建壹品最初就是凭借对供应链强管控，交付品质精装从而在上海迅速抢夺身位，外滩元境同样在兑现豪宅交付标准

　　对于老钱用户，早就过了对外彰显的时候，大平层、洋房、甚至自己都建过别墅，在他们的资产逻辑里不介意换一套或者多买一套

　　这是一个不需要做什么一出生就赢得彻底的项目，却在园区保留4000多棵原生香樟，平均树龄达70年之久

　　对于高净值人群而言，古树之于别墅，不只是景观元素，更像是一种稀缺性极高的时间资产+情绪资产

　　整个行业已经进入存量时代，也在开启一个崭新的周期，而围绕这个时代的本质我想到的是这两个词

　　无论普通住宅还是高端别墅，地价自动上涨的时代结束了，今天我们看到城市对低密度土地重新分级、分类、精细化供应

　　这个时候当我们聚焦到产品端，也必须迎来对应的进化，这是行业结构变化带来的必然趋势

　　但是反观过去十年的别墅，大部分是政策型创新，核心是为了兑现指标，比如创新院子，是为了得到更多首层溢价，比如创新退台式，是为了多做可售面积...

　　今天这篇文章分享那些发生在行业的真实案例，也只是行业新周期的开端，更希望借此传递一个观点

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